Vente partielle en indivision : définition, fonctionnement et avantages

La vente partielle en indivision est une solution permettant aux propriétaires, notamment retraités, de monétiser une partie de leur bien immobilier tout en conservant le droit d’y habiter à 100%. Cette alternative au viager ou au prêt viager hypothécaire, est basée sur l’indivision conventionnelle, plus cadrée et moins contraignante que l’indivision « classique successorale », grâce à une convention d’indivision signée devant notaire. Elle rencontre un succès croissant, en particulier chez les seniors propriétaires cherchant à améliorer leur pouvoir d'achat sans se défaire complètement de leur patrimoine.

🤝 Qu’est-ce que la vente partielle en indivision ?

La vente partielle en indivision consiste à vendre une part de son bien immobilier (ex : 15 ou 25 %) à un investisseur ou une société foncière, tout en conservant le droit d’y habiter à 100 %. Le bien est alors en indivision entre le vendeur et l’acheteur. Tout est matérialisé dans une convention d’indivision signée devant notaire.

Contrairement au viager, cette solution ne repose pas sur l’aléa de la durée de vie, et contrairement à un prêt viager hypothécaire, elle n’implique pas de dette, pas d’hypothèque (ce qui permet de céder la nue-propriété de la part restante par exemple), ni de remboursement à terme. Elle s’adresse particulièrement aux propriétaires âgés de plus de 60 ans, disposant d’un bien immobilier, mais de revenus modestes.

Lorsqu’un investisseur (ou une foncière solidaire comme La Foncière Prosper) apporte les fonds, il n’est pas rémunéré par un loyer mensuel. En contrepartie, le vendeur cède une part supplémentaire de son bien, ce qui constitue la rémunération de l’acheteur. C’est une forme d’indemnité d’occupation, matérialisée par un transfert supplémentaire de propriété.

Principe illustré de la vente partielle en indivision. Exemple avec la monétisation de 10% de la valeur de son bien, pour laquelle le vendeur cède 18 % de sa propriété à l’acheteur. (Source Merci Prosper – juillet 2025)

🧱 Comment fonctionne la vente partielle en indivision ?

• Estimation du bien : une estimation à valeur marchande est réalisée par un expert ou un notaire.
• Proposition de vente partielle : le propriétaire choisit le montant qu’il veut monétiser et ainsi la part qu’il souhaite vendre (par exemple 25 %)
• Signature chez le notaire : une convention d'indivision est signée, précisant les droits et obligations de chacun.
• Versement des liquidités : le vendeur reçoit une somme immédiate ou des versements mensuels.
• Occupation du logement : il continue à vivre chez lui pendant 10 ans, en versant une indemnité d'occupation qui se traduit par un transfert de parts à l'acheteur.

💸 Fin du contrat : une sortie encadrée et sans pression

Pour garantir un fonctionnement simple et sans aléa, la vente partielle repose sur une durée de référence de 10 ans. Cela permet à chacun de savoir à l’avance comment se déroulera la suite.

Si le vendeur quitte le logement avant 10 ans, il perçoit un complément de prix pour la période non utilisée.

Au-delà des 10 ans, la part qu’il occupe mais qui appartient à la foncière donne lieu à un loyer différé : il ne paie rien chaque mois, mais cette occupation sera prise en compte au moment de la revente du bien, par le versement d'un complément de prix par le vendeur à la foncière correspondant à la période utilisée au-delà de 10 ans.

Ce mécanisme assure une sortie prévisible, juste et sans charge mensuelle, tout en laissant au vendeur la liberté de rester chez lui aussi longtemps qu’il le souhaite.

🤔 Quels sont les avantages de l’indivision conventionnelle ?

• Pas d’emprunt ni d’hypothèque : pas de remboursement mensuel ni de dette.
• Liberté d’usage : le propriétaire reste chez lui à 100%, en toute sécurité juridique.
• Souplesse patrimoniale : il conserve une part de son bien et la possibilité de la transmettre.
• Liquidité immédiate : utile pour financer des dépenses, compléter une retraite ou rembourser un crédit (crédit à la consommation, crédit immobilier.)
• Encadrement notarial : toutes les étapes se font sous le contrôle d’un notaire.

🤝 Est-ce que c'est une forme de viager ?

Non, la vente partielle est une alternative au viager, avec des différences majeures :

• Il n’y a pas d’aléa sur la durée de vie,
• Le vendeur garde une part de propriété,
• Il peut racheter des parts ou revendre à tout moment,
• La valorisation du bien se fait au prix marché.

💸 Peut-on solder un crédit immobilier avec cette solution ?

Oui. L’une des utilisations fréquentes de la vente partielle en indivision est le remboursement anticipé d’un prêt immobilier. En cédant une partie de son bien, le propriétaire obtient des liquidités suffisantes pour annuler ses mensualités et retrouver une marge de manœuvre budgétaire.

🤝 Quel est le profil idéal pour une vente partielle en indivision ?

• Propriétaire âgé de 60 ans ou plus
• Habitant sa résidence principale
• Souhaitant améliorer son pouvoir d’achat
• Ne souhaitant pas vendre entièrement son bien ni s’endetter
• Souhaitant garder une possibilité de transmettre son bien immobilier.

🧱 Quels sont les risques ou limites ?

• En cas de décès, les héritiers auront le choix entre racheter les parts détenues par la foncière ou vendre le bien (et encaisser le fruit de la vente correspondant à leur quote-part de propriété).
• Le bien doit conserver sa valeur pour que chacun y retrouve son intérêt à la revente.
• En fonction de la somme demandée, l’indemnité d’occupation versée sous forme de part de propriété supplémentaire, peut représenter un pourcentage substantiel du bien.

🏆 Qui propose la vente partielle en indivision ?

À ce jour, la vente partielle en indivision est proposée en France par Merci Prosper, à travers son dispositif appelé Contrat Prosper. Cette entreprise pionnière s’est spécialisée dans l’accompagnement des retraités propriétaires souhaitant libérer une partie de leur patrimoine sans renoncer à leur logement.

Ce concept est très répandu en Allemagne, au Royaume-Uni et aux États-Unis, où il constitue depuis plusieurs années une alternative sérieuse au viager ou au crédit hypothécaire. En France, il est en train de se faire une place croissante, notamment dans le secteur du bien vieillir et de l’ingénierie patrimoniale.

La vente partielle en indivision est une solution souple et sécurisée, qui permet de mobiliser son patrimoine en vendant un petit pourcentage et rester largement majoritaire. Pour les retraités propriétaires, c’est une alternative concrète au viager, au crédit ou à la renégociation de crédit, avec un objectif clair : redonner du pouvoir d’achat tout en restant chez soi.